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房地產信托投資基金三試點單位確定
2009-04-27

 包括證監會、銀監會、基金公司、信托公司、地方政府在內的一場“賽跑”,正在進入最后的沖刺階段,這場賽跑的終點,便是房地產信托投資基金(下稱REITs)。

  2009年初,國務院“金融國八條”給予了爭議多年的REITs“合法準生證”后,政商兩界,尤其是房地產界均預期REITs可以很快落地,但出人意料的是,這卻只是一場賽跑的起點。

  當下,這場賽跑正在沖刺,因為利益各方都已經備下了自己的“產品”,最后的PK終見分曉之時,才是REITs真正落地的時刻。

  誰是“第一”

  “據我所知,目前銀監會已經確定了三家REITs的試點單位!4月22日中午,一位權威人士向記者透露。他還告訴記者,目前銀監會較為主導的思路,是通過REITs的發行,扶持信托公司,通過信托要約募集資金,然后收購商業物業。

  2009年初,國務院出臺“金融國八條”,作為拓寬房地產融資渠道的手段之一, REITs被國務院賦予合法身份,但卻并未明確其融資、資金使用的具體方式。記者了解到,在此之后,REITs的相關文件均由證監會、銀監會、住房和城鄉建設部等多部委共同會簽,然而多方的思路并不統一。

  實際上,盡管文件最終尚未下達,但各方都已經按照自己的思路,在實際層面展開工作,意圖搶先。記者了解到,目前上交所和深交所都已經做好了相應的準備,只要具體政策下發,就可以立刻掛牌。

  前述權威人士告訴記者,上交所和深交所準備的,都是股權性質的封閉式基金,回報率大概設定在5%左右。不過,其具體的募資方式因為最終文件沒有會簽完畢,而沒有最終定論。目前,中國經濟的最高決策層傾向于先在機構間市場試水REITs,而暫時不向個人投資者公開募集資金,以控制可能的潛在風險。

  記者了解到,目前嘉實基金正在“招兵買馬”,招聘那些曾有海外投資工作經驗的REITs操盤人才!拔覀兪菑2006年開始,一直致力于在國內的人民幣市場推出首批REITs的參與人!奔螌嵒鸸芾碛邢薰緲I務發展總監王克明表示。

  而現在,嘉實基金已經是銀監會選定的三家REITs試點單位之一。據了解,在上海浦項商務廣場大樓的收購中,嘉實旗下的基金也有參與,只是出價不及上市公司陸家嘴而敗北。前述權威人士告訴記者,與上交所、深交所的情況類似,“只要政策允許,銀行系統也可以很快拿出產品”。

  誰是“第一”,采用誰的“模式”,最后的PK已經為時不遠。

  區域之爭

  記者了解到,曾經有相當長一段時間,背靠濱海新區的天津經濟技術開發區運營商——泰達集團很可能成為REITs的最早受益者。彼時比較接近的方案是,利用濱海新區綜合改革配套試驗區“先行先試”的優勢,把泰達集團在開發區的工業資產打包,形成REITs,然后再到資本市場上掛牌。

  然而,這一切并非輕而易舉,接近北京市政府的消息人士告訴記者,北京市高級領導已經批示,要盡量向中央爭取REITs試點的地位。而在此之前,中央決策層鎖定的兩個試點城市分別是天津和上海。

  “北京市目前商業地產的存量很大,有一個市場機構的統計數據,說存量大概有2000萬平方米,如果單純依靠出售或者出租來消化這部分庫存,短期內是不現實的,所以資本和金融杠桿是一個有效的方案!北本┦姓囊晃还賳T向記者解釋。

  相比于北京,上海陸家嘴、外灘周邊擁有大量的寫字樓和商業物業,加之“金融中心”的最新定位,使其處在優勢地位。而天津的優勢資產則在于大量較為集中的工業廠房資產,無論是天津還是上海,REITs對應資產在區位上都相對集中。

  但北京的商業資產卻相對分散,這是在政策上爭取支持的相對“短板”!叭绻麉^域集中,對于資產包價值的判斷也比較容易趨于一致,這樣在發行承銷的時候難度比較小,也比較容易獲得市場的認可!蓖瑯娱L期籌劃REITs產品的華銀基金負責人孫起東向記者分析。

  “整個中國商業地產投資回報的價值,這個可能跟原來我們地產商比較常用的快速銷售的模式有關,所以造成了現在整個持有型的物業本來就不多,然后經營得特別好的更少!苯ㄣy精瑞資產管理有限公司董事長李曉東分析認為。在此之前,他曾在福建聯華信托任職,當時聯華信托即以熱衷于各種變相的REITs產品而著稱。

  這樣的背景下,北京的區域優勢遠沒有想象中的那么領先。

  中國難題

  在此之前,北京佳程廣場租金造假事件,更使香港投資者一片嘩然。彼時,以佳程廣場物業為資產的睿富中國商業房地產投資信托基金(下稱睿富基金)在香港聯交所上市,募集資金超過20億港元,用于收購佳程廣場100%股權;但未過半年,10月28日,睿富基金即發布公告,佳程廣場涉嫌上市前偽造租約、靠欺詐獲得上市資格。佳程丑聞令內地商業地產蒙羞,也折射出REITs對基金管理人水平的高要求。

  聯想融科投資管理顧問有限公司執行總裁李汝容認為,從次貸危機的教訓來看,任何金融創新基礎資產質量都是根本,對于REITs來說,穩定且優良的租金現金流,是其成敗的關鍵。在經濟周期下行階段,這一因素充滿不確定性,因為物業本身現金流下降,面臨一定風險!百Y產包資質優良,這是新加坡REITs比香港做得好的原因。如果資產資質不好,這個產品就和次貸無異!币晃粯I內人士稱。

  不過,在業內人士看來,REITs政策出臺前仍有很多技術細節需要厘清。比如作為市場化的金融產品,REITs需要向投資者保證較高的收益,在中國商業物業普遍不成熟的現實環境下,對收益如何界定?如何防范投資人的風險?

  有關市場人士認為,當前中國真正意義的大型物業管理公司很少,到底REITs在中國有多少需求,是否可行,仍有待觀察。如果希望以此解決當前房地產的融資困境,其圈錢意圖更過于明顯。

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